南京市住房保障和房产局

行政复议决定书

                        [2021]宁房(决)字第05号

申请人：肖某某。

申请人：禅某。

被申请人：南京市秦淮区住房保障和房产局，住所地：南京市秦淮区瑞金路10号

法定代表人：张树桐，该局局长。

申请人肖某某、禅某不服南京市秦淮区住房保障和房产局（以下简称“秦淮房产局”）于2021年2月5日作出的宁秦房复〔2021〕2号《肖某某、禅某履职申请书回复》（下称《履职回复》），于2021年2月28日向本机关提出行政复议申请，本机关于2021年3月2日予以受理。本案现已审查终结。

申请人请求：撤销被申请人秦淮房产局2021年2月4日作出的《履职回复》，并责令被申请人秦淮房产局重新答复。

申请人称：其在向被申请人秦淮房产局递交的《履职申请书》中已经提及南京市秦淮区人民政府大光路办事处（下称大光路街道办）于2019年9月30日针对南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会（下称瑞鑫兰庭业委会）违规决定动用公共收益20万元对小区单元门进行维修的行为作出《指导意见书》，瑞鑫兰庭业委会签收后也于2019年10月9日作出《关于暂停单元门更换的公示》，载明“现根据街道意见书，我委要求物业公司暂停单元门的更换工作，待该事项经业主大会表决通过后再行实施。如单元门破损严重的，本单元门业主也可以主动发起申请动用维系资金实施”。但是，瑞鑫兰庭业委会明知该事项未经业主大会表决通过的前提下，还要向南京柏昌电子科技有限公司支付92153.15元（2020年7月20日支付38001.3元，2020年11月17日支付54151.85元），其擅自决定动用公共收益92153.15元维修瑞鑫兰庭小区单元门的行为，明知故犯，已经超越了业主大会赋予的职权，严重地侵犯了小区业主的合法权益。被申请人作为行政主管部门，对瑞鑫兰庭业委会的违法违规行为不作任何审查评判，明显存在履职不作为、玩忽职守，严重地违反了《南京市住宅物业管理条例》第四条第一款、第六十六条第（六）项的规定。根据《南京市住宅物业管理条例》第七十一条的规定，参与此案的相关人员已经构成犯罪，应当移送公安机关或者检察机关立案侦查，追究相关人员的刑事责任。

被申请人秦淮房产局答复称：1、被申请人秦淮房产局在法定期限内作出涉案《履职回复》，程序合法。2021年1月23日，被申请人秦淮房产局收到申请人邮寄的《履职申请书》及相应的附件资料。2021年2月5日，被申请人秦淮房产局依法作出《履职回复》，对履职申请事项进行了书面回复，并于当日向申请人邮寄送达。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条、《南京市住宅物业管理条例》第三十二条的规定，被申请人秦淮房产局在法定期限内作出回复，并按照申请人的要求依法送达，程序合法。2、被申请人秦淮房产局作出的回复内容符合法律规定。2021年1月23日，被申请人秦淮房产局案涉《履职申请书》后，经查，瑞鑫兰庭小区业委会于2020年6月14日下午召开会议，通报瑞鑫兰庭单元门损坏情况并提出更新建议，会议通过签订首批更换10扇单元门的合同，合同标的额为95003.24元。根据《江苏省物业管理条例》（2012年修订版）第六十五条第二款的规定“收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用”。2019年12月，瑞鑫兰庭小区业主大会通过的《瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则》第二章第七条第八款规定：审议决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，授权业委会决定年度内不超过10万元的共用收益使用方案。因此，瑞鑫兰庭小区业委会将92153.15元共用收益用于维修瑞鑫兰庭小区单元门的行为未违反相关法律、法规的规定。

根据《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款和《南京市住宅物业管理条例》第三十二条第二款的规定，被申请人秦淮房产局认为瑞鑫兰庭业委会使用瑞鑫兰庭小区公共收益92153.15元用于维修瑞鑫兰庭小区单元门的决定未违反法律、法规，因此作出“不予撤销”的回复。

综上，被申请人秦淮房产局就履职申请事项进行了调查询问，作出的《履职回复》程序合法，内容符合法律规定，已依法履行了法定职责，并无不当，请求依法驳回申请人的复议请求。

经查：2019年9月，瑞鑫兰庭小区部分业主对瑞鑫兰庭业委会使用20万元公共收益对小区单元门进行维修事项向大光路街道办反映。大光路街道办物业办于2019年9月30日向瑞鑫兰庭业委会发出《指导意见书》，认为瑞鑫兰庭业委会使用公共收益或者维修资金，应当按照《物业管理条例》的相关规定，规范程序，正确使用。瑞鑫兰庭业委会在收到上述《指导意见书》后于2019年10月9日作出《关于暂停单元门更换的公示》，暂停单元门的更换工作。

2019年11月，瑞鑫兰庭小区召开业主大会，对业主大会议事规则以及业主管理规约等事项进行决议。新修订的《瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则》第七条第（八）项规定：“审议决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，授权业委会决定年度内不超过10万元的共用收益使用方案。”

   2020年6月14日,瑞鑫兰庭业委会召开会议，讨论各单元门更换事项。钮成等业委会成员一致同意更换10扇单元门。

  2020年12月2日，江苏中正同仁会计师事务所对瑞鑫兰庭住宅小区2017年5月10日至2020年11月25日期间的公共收益收支情况进行了专项审计，2020年支出情况为：办公费62.89元、宣传费100元、物业慰问6212.14元（包括：春节、抗疫期间的食品、口罩）、律师费67832元、生效判决确定需要支付的物业费16584.4元、银行手续费35.78元、其他杂支157元、6-103室维修费用999元、车库出入口坡道维修费1650元、单元门改造95003.24元（含未支付的质保金2850.09元）。上述支出中用于公共部位维修的费用合计97652.24元。

2021年2月1日，因瑞鑫兰庭业委会主任钮成在外地，被申请人秦淮房产局通过电话询问的方式对其进行询问，了解申请人所投诉的更换单元门的事项以及2020年整年的公共收益的支出情况。

2021年2月5日，被申请人秦淮房产局根据调查情况作出案涉《履职回复》。

上述事实有下列证据加以证明：1、履职申请书及相关附件材料；2、履职申请书回复及邮寄凭证；3、调查笔录；4、南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主大会表决结果的公示、瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则；5、瑞鑫兰庭小区业委会关于各单元门更换会议纪要；6、单元门制作与安装合同；7、江苏中正同仁会计师事务所审计报告。

本机关认为：根据《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款的规定“收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”本案中，《瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则》第七条第（八）项的规定：“审议决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，授权业委会决定年度内不超过10万元的共用收益使用方案。”因瑞鑫兰庭小区部分单元门年久失修，损毁严重，瑞鑫兰庭业委会于2020年6月14日召开业委会会议，同意更换部分单元门事项，且上述费用并未超过业主大会议事规则授权的范围。因此，瑞鑫兰庭业委会使用瑞鑫兰庭小区公共收益92153.15元用于维修瑞鑫兰庭小区单元门的决定未违反法律法规以及《瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则》的规则。被申请人秦淮房产局在法定期限内根据调查情况作出案涉《履职回复》程序合法。

根据《行政复议法》第二十八条第一款的规定，本机关决定：

维持被申请人南京市秦淮区住房保障和房产局于2021年2月5日作出的宁秦房复〔2021〕2号《肖某某、禅某履职申请书回复》。

申请人如不服本行政复议决定，可以自收到本决定书之日起15日内，依法向人民法院提起诉讼。

                              南京市住房保障和房产局

2021年4月25日