南 京 市 住 房 保 障 和 房 产 局

行 政 复 议 决 定 书

[2021]宁房复(决)字第11号

申请人：邱某。

申请人：顾某。

申请人：王某某。

被申请人：南京市秦淮区住房保障和房产局，住所地：南京市秦淮区瑞金路10号

法定代表人：张树桐，该局局长。

邱某、顾某、王某某等申请人（以下统称“申请人”）不服南京市秦淮区住房保障和房产局（以下简称“秦淮房产局”）于2021年5月20日作出的宁秦房复字〔2021〕10号《邱某等履职申请书回复》，于2021年5月30日向本机关提出行政复议申请，本机关于2021年6月3日予以受理。本机关在审查过程中，因案件重大复杂，于2021年7月22日决定延长30日，并将延长情况向申请人及被申请人予以告知。本案现已审查终结。

申请人请求：撤销被申请人秦淮房产局2021年5月20日作出的宁秦房复字〔2021〕10号《邱某等履职申请书回复》（以下简称“《回复》”），并责令被申请人秦淮房产局重新作出答复。

申请人称：南京市秦淮区月牙湖街道鑫园住宅小区业主委员会（以下简称“鑫园小区业委会”）2021年3月8日与南京金基物业管理服务有限公司（以下简称“金基公司”）签订的《南京市秦淮区鑫园小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）的合同内容多处存在违反民法典，严重侵害鑫园住宅小区业主的合法权益，明显存在违反《南京市住宅物业管理条例》第二十一条第（七）项“违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为”之规定的情形。被申请人作为行政主管部门，不履职对辖区内鑫园小区的物业管理活动进行监督管理，对明摆着《物业服务合同》的合同内容多处违法行为视而不见，明显存在履职不作为，明显违反了《南京市住宅物业管理条例》第四“区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作”、第六十六条第（六）项“区物业管理行政主管部门履行下列职责：（六）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定”的规定。因此，复议至本机关，支持申请人的复议事项所请。

被申请人答复称：1、被申请人秦淮房产局在法定期限内对申请人反映的事项作出了履职回复。

2021年5月10日，被申请人秦淮房产局收到申请人邮寄的《履职申请书》，其认为2021年3月8日，鑫园小区业委会与金基公司签订的《物业服务合同》有多处约定违反了民法典的规定，请求被申请人撤销该《物业服务合同》，同时申请人提交了《物业服务合同》的复印件等相关附件材料。

被申请人经核查《物业服务合同》的内容，认为该合同约定的物业服务内容并没有违反法律法规的规定。2021年5月20日，被申请人作出涉案《回复》。被申请人已经履行了《南京市住宅物业管理条例》第三十二条第二款规定的行政职责。

2、鑫园业委会选聘物业公司程序合法，公示期间未有业主提出异议。

根据《南京市住宅物业管理条例》第三十二条第二款规定，被申请人秦淮房产局对鑫园小区业委会选聘金基公司并签订物业服务合同的事宜进行了调查了解。

根据《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。鑫园小区业委会选聘新的物业公司前，于2020年召开了2020年第一次业主大会临时会议，就公开选聘物业公司征求全体业主的意见，并公示了物业服务合同基本文本，公示期间未有业主提出异议。2021年，鑫园小区业委会组织召开了2021年第一次业主大会临时会议，会上由业主投票决定选聘物业服务公司。2021年2月25日，鑫园小区业委会在月牙湖街道、金泰社区、月牙湖派出所的监督下，经投票、唱票统计后，同意选聘南京金基物业公司的业主占参与表决业主人数的77.4%、占参与表决专有部分面积的77.94%，表决结果依法公示七日，期间未有业主提出异议。

该业主大会临时会议依法依规进行，表决结果符合法律法规规定的“双过半”，该决议已经生效，鑫园小区的业主应当遵守并执行该决议，业委会与金基公司签订物业服务合同符合法律规定。

3、《物业服务合同》属于民事合同，其内容符合物业管理条例相关规定，且与民法典相关内容并不冲突。

《物业服务合同》是经授权的业主委员会与经业主大会选定的物业服务企业签订的民事合同，合同内容在不违背法律法规规定的情况下，应当遵循合同主体意思自治的原则。

《江苏省物业管理条例》第五十条的规定，“物业费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定”。《物业服务合同》第十九条已经明确约定了采取包干制收费方式，并无不当。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务收费遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。《物业服务合同》第二十条约定的群租房的收费标准属于双方协商约定的内容，并没有违反相关物业条例中关于物业费的规定。

涉案《物业服务合同》对物业管理事项、服务质量标准、服务费用、服务期限、双方的权利义务、维修资金的启动、物业管理用房、违约责任等必要内容均进行了约定，符合《物业管理条例》第三十四条、《南京市住宅物业管理条例》第四十三条规定应当载明的内容，未遗漏重要的约定事项。《中华人民共和国民法典》中关于物业服务的相关规定属于法律强制性规定，即使《物业服务合同》中未对应当公示的信息作全部、具体、详细的约定，物业公司仍然需根据《民法典》的规定，依法依规进行信息公示。因此，《物业服务合同》中未就全部应公示内容作明确约定，亦不属于合同漏项，未损害业主的知情权。

《南京市住宅物业管理条例》第四十三条第一款第（五）项规定，物业服务合同应当载明利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法。因此，业主共有部分收益可以通过物业服务合同约定分配比例。

涉案《物业服务合同》的附件二系物业公司对于聘用后做出的承诺，自愿为小区垫资100万元用于小区的环境、安全、设施设备的改造和出新。虽备注中提示垫资用维修基金或公共收益返还，仅是表示物业公司垫付的资金可以由业委会通过合理合法支配维修基金或公共收益进行归还，并不是申请人所理解的物业公司可随意动用维修资金款。另外，在《物业服务合同》第二十七条第十二款中也约定了小区公共维修资金的启动登记、协调、张贴告示等尊重、配合业委会的决定。

综上，鑫园小区业委会选聘物业公司并签订《物业服务合同》，该行为及合同内容均没有违反法律法规的规定，不存在应予撤销的违法行为。涉案《回复》事实清楚，法律适用正确，请求依法维持。

经查：2021年5月9日，申请人通过挂号信（XA89418206832）的方式向被申请人秦淮房产局邮寄《履职申请书》一份，要求撤销鑫园小区业委会2021年3月8日与金基公司签订的《物业服务合同》，并书面回复申请人。

被申请人秦淮房产局在收到上述履职申请后，围绕着申请人的投诉事项调取了鑫园小区2020年第一次业主大会临时会议公告及其附件（南京市秦淮区鑫园小区公开选聘物业服务企业方案征求意见公告）、公示照片、鑫园小区2021年第一次业主大会临时会议表决票、表决唱票结果一、表决结果公告以及公告等材料，还对朱某某、张某某等人进行了调查询问。上述材料可以证明：2019年12月31日，鑫园小区业委会与原物业服务企业的物业服务合同期限届满，但原物业服务企业不同意按照原合同内容延续服务期限，鑫园小区业委会于2020年10月14日作出《南京市秦淮区鑫园小区公开选聘物业服务企业方案征求意见公告》，并将《南京市秦淮区鑫园小区公开选聘物业服务企业方案征求意见稿》作为附件一并征求全体业主意见。2020年10月22日，鑫园小区业委会作出《南京市秦淮区鑫园小区2020年第一次业主大会临时会议公告》，将会议表决议题等事项进行公示。经过全体业主的投票，相关人员的唱票、监票等程序，关于选聘物业服务企业的议题的人数、面积总数已经达到标准，鑫园小区业委会于2021年2月27日将业主大会临时会议的表决结果予以公示。2021年3月9日，鑫园小区业委会在其与金基公司签订《物业服务合同》后也进行了公示。根据鑫园小区业委会等人的陈述，期间并未收到业主提出的异议。

2021年5月20日，被申请人秦淮房产局作出案涉《回复》，并通过EMS方式向申请人予以了送达。

上述事实有下列证据证明：

1、《履职申请书》及邮寄凭证；2、宁秦房复字（2021）10号《邱某等履职申请书回复》、邮寄凭证；3、《鑫园小区2020年第一次业主大会临时会议公告》及附件《南京市秦淮区鑫园小区公开选聘物业服务企业方案征求意见公告》、公示照片；4、《南京市秦淮区鑫园小区2021年第一次业主大会临时会议表决票》；《南京市秦淮区鑫园小区2021年第一次业主大会临时会议表决唱票结果一》；5、《鑫园小区2021年第一次业主大会临时会议表决结果公告》；6、《南京市秦淮区鑫园小区物业服务合同》及《公告》；7、《调查笔录》。

本机关认为：根据《南京市住宅物业管理条例》第三十二条第一款的规定：“业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请。

区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。”具体到本案中，被申请人秦淮房产局作出区物业管理行政主管部门具有作出案涉回复的职责。被申请人于2021年5月10日收到申请人的《履职申请书》后，于2021年5月20日回复被申请人，程序合法。

根据被申请人秦淮房产局提供的证据材料显示，其已经对鑫园小区业主大会就物业服务企业重新选聘的决策程序、物业服务合同的签订及其内容等进行了调查，并将调查结果书面回复申请人具有事实与法律依据。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条规定，本机关决定如下：

维持被申请人南京市秦淮区住房保障和房产局于2021年5月20日作出的宁秦房复字〔2021〕10号《邱某等履职申请书回复》。

如对本决定不服，可以在收到本决定之日起十五日内依法向人民法院提起行政诉讼。

                            南京市住房保障和房产局

 2021年8月16日