南 京 市 住 房 保 障 和 房 产 局

行 政 复 议 决 定 书

〔2021〕宁房复(决)字第13号

申请人：肖某某。

申请人：禅某。

被申请人：南京市秦淮区住房保障和房产局，住所地：南京市秦淮区瑞金路10号

法定代表人：张树桐，该局局长。

申请人肖某某、禅某不服南京市秦淮区住房保障和房产局（下称“秦淮房产局”）于2021年6月22日作出的宁秦房复字〔2021〕19号《履职申请书回复》（下称《履职回复》），于2021年7月9日向本机关提出行政复议申请，本机关于2021年7月14日予以受理。本案现已审查终结。

申请人请求：撤销被申请人秦淮房产局2021年6月22日作出的《履职回复》，并责令被申请人秦淮房产局重新答复。

申请人称：由于瑞鑫兰庭业委会何时决定维修综合楼大厅玻璃大理石一事没有在小区显着位置进行公示，致使小区业主对此不知情;且小区业主到综合楼大厅现场查看以及与住综合楼的业主核实，综合楼业主说综合楼大厅从来没有过任何维修，且小区业主到综合楼大厅现场查看以及与住综合楼的业主核实，综合楼业主说综合楼大厅从来没有过任何维修，也没有看到一处玻璃和大理石是被维修过的。足以说明瑞鑫兰庭业委会制作的《第二届业主委员会银行存款收支明细[2020年度]》中一栏显示“2020年11月25日抵付银某物业垫付综合楼大厅维修玻璃大理石款项计99270元的1/3款(即:已支出33090元)”的决定程序不合法。可见，被申请人收到申请人的《履职申请书》后，现场究竟有没有维修综合楼大厅玻璃大理石这一回事，被申请人并没有实际到现场查看核实确认，其所谓的“瑞鑫兰庭业委会于2020年11月动用了小区公共收益33090元，用于返还物业服务企业2018年维修更换公共区域玻璃先行垫付工程款99270元的第一笔费用”的说法与事实不符。

关于“是否同意修改后的小区《业主大会议事规则》及《业主管理规约》”的议题是否合法，申请人认为以下事实已证明该议题存在违法违规，且还存在争议，不得使用:

一是瑞鑫兰庭业委会在“是否同意续聘银某物业公司为小区物业服务企业”的议题上夹带该议题的行为不当，而且还违反了《民法典》第二百七十八条的规定，足以说明《瑞鑫兰庭业主大会意见征询表决单》中载明两个不同性质的议题让业主表决明显不正当、不合法;

二是大光路办事处冯某2019年11月4日接待申请人表示该议题是违法行为，承诺会给瑞鑫兰庭业委会下达指导意见书的。但事后并没有兑现，申请人非常失望，久等无果，于2019年11月17日向大光路办事处邮寄《履职申请书》(XA92527903332)，要求大光路办事处履职处理此事。但是大光路办事处2019年11月19日签收后，久拖不办，至今无下文;明显存在履职不作为、玩忽职守;

三是瑞鑫兰庭小区业主(禅某)2019年11月24日前往物业服务中心投票时被多名银某物业保安及王红、张连华等人恶意打击报复、暴力群殴事件，虽然案发现场有五个视频监控探头记录了全部过程，但是大光路派出所为了故意隐瞒事实真相，目前只公开了1号叮当柜的两个视频探头，还有2号叮当柜两个视频探头和物业服务中心一个视频探头的视频资料还未公开。

综上，申请人认为，被申请人所谓的“经查，南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会于2019年12月召开业主大会通过了瑞鑫兰庭小区《议事规则》。该《议事规则》第二章第七条第八款规定:“审议决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益分配方案，授权业委会决定年度内不超过10万元的共用收益使用方案’”的说法来源不正当、不合法，明显不能作为合法的适用依据。瑞鑫兰庭业委会擅自决定动用公共收益99270元维修瑞鑫兰庭综合楼大厅玻璃大理石的行为，明知故犯，已经超越了业主大会赋予的职权，严重地侵犯了小区业主的合法权益。被申请人作为行政主管部门，对瑞鑫兰庭业委会的违法违规行为不作任何审查评判，明显存在履职不作为、玩忽职守。严重地违反了《南京市住宅物业管理条例》第四条第一款规定:区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。第六十六条第(六)项规定:区物业管理行政主管部门履行下列职责:(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定。

根据《南京市住宅物业管理条例》第七十一条“业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，参与此案的相关人员已构成犯罪，应当依法移送公安机关或检察机关立案侦查，追究相关人员的刑事责任。

被申请人秦淮房产局答复称：1、被申请人秦淮房产局在法定期限内作出案涉履职申请回复，程序合法。申请人于2021年2月10日提出的履职申请，要求被申请人撤销瑞鑫兰庭业委会擅自决定动用公共收益992270元（已支出33090元）维修综合楼大厅玻璃大理石的维修项目，责令其立即退赔已支出33090元并在小区公示栏予以公示，并将本案移送给公安机关或检察机关立案侦查，追究相关人员的刑事责任。被申请人于2021年2月26日依法作出《肖某某、禅某履职申请书回复》，并送达申请人。申请人对该答复不服，于2021年4月8日向本机关申请行政复议。本机关经审理于2021年5月31日作出［2021]宁房复（决）字第9号《行政复议决定书》（以下简称“9号《复议决定》”），撤销了被申请人作出的《肖某某、禅某履职申请书回复》。被申请人于2021年6月1日签收该复议决定书后，于2021年6月22日重新作出案涉《履职回复》，符合《南京市住宅物业管理条例》第三十二条的规定，程序合法。

2、被申请人就申请人反映的事项重新进行了调查，已经履行了法定职责。被申请人收到本机关的复议决定书后，被申请人针对申请人反映的事项联合南京市秦淮区人民政府大光路办事处对小区维修项目现场进行了走访和调查，重新对业主委员会及施工方进行了调查询问，并调阅业主委员会保存的相关材料。经查，2018年，瑞鑫兰庭综合楼大厅等多个公共区域的玻璃损坏，存在一定的安全隐患。小区物业南京银某物业服务有限公司向业委会建议进行更换维修，由物业公司先行垫付维修资金。为了尽快消除破损玻璃的安全隐患，银某物业公司与南京睿某某建筑工程有限公司签订《工程施工合同》，对瑞鑫兰庭综合楼及小区玻璃顶棚进行维修改造，工程价款为99270元。2019年12月8日，业委会组织召开业主大会，经业主表决通过了《业主大会议事规则》和《业主管理规约》。《业主大会议事规则》第七条第八款规定授权业委会决定年度内不超过10万元的共用收益使用方案。2019年12月19日，业委会向银某物业服务中心发函，同意将99270元维修费用从维修资金或分三年从公共收益项目中拨付返还给物业公司。

被申请人秦淮房产局作为物业管理活动的监管单位，主动向业委会、街道办调取了材料，进行了现场走访，并对业主委员会及施工方进行了调查询问，以查明业委会管理活动事实情况。被申请人已经尽职调查，依法履行法定职责。

3、业委会根据2019年通过的小区议事规则返还2018年产生的维修费用无依据，被申请人已根据相关规定下发整改通知书并公示。瑞鑫兰庭小区综合楼玻璃、大理石等维修项目事实上进行了施工，2019年《业主大会议事规则》和《业主管理规约》虽然经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过生效，但银某物业启动维修项目时，未征求全体业主意见，不符合2018年公共收益的使用程序。瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会根据2019年通过的小区议事规则返还2018年产生的维修费用无依据。因此，被申请人秦淮房产局经审查后根据《南京市住宅物业管理条例》第三十二条第二款规定下发了整改通知书，要求瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会在3个月内整改完毕，并公示。

综上，被申请人作出的涉案回复事实清楚，法律适用准确，已依法履行法定职责，且申请人不具有行政复议申请资格，请求依法维持涉案《履职回复》，驳回申请人的复议申请。

经查：2021年2月8日，申请人通过邮寄方式向被申请人秦淮房产局递交《履职申请书》，要求被申请人秦淮房产局撤销瑞鑫兰庭业委会擅自决定动用公共收益992270元维修综合楼大厅玻璃大理石的维修项目等。被申请人秦淮房产局于次日签收。2021年2月26日，被申请人秦淮房产局作出《肖某某、禅某履职申请书回复》，并邮寄送达申请人。申请人对前述回复不服，向本机关申请行政复议。本机关经审查后认为，被申请人秦淮房产局在该履职回复中调取的证据不足以证明其尽到了调查职责，进而于2021年5月31日作出9号《复议决定》，撤销了被申请人秦淮房产局作出的《肖某某、禅某履职申请书回复》，并责令被申请人秦淮房产局在法定期限内重新作出回复。被申请人秦淮房产局于次日签收上述行政复议决定书。

被申请人秦淮房产局在收到9号《复议决定》后，重新对瑞鑫兰庭业委会成员钮某以及相关业主进行了调查询问，调取了施工方的施工照片等证据材料，还调取了瑞鑫兰庭小区的《业主大会议事规则》以及《南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主大会表决结果的公示》等证据。被申请人根据上述材料认为瑞鑫兰庭小区综合楼大厅、机动车车库出入口等处出现玻璃、大理石破损以及其他安全隐患，物业公司组织第三方进行了维修。但上述维修项目在启动时，未征求全体业主意见，不符合2018年公共收益使用程序，瑞鑫兰庭业委会根据2019年修订后的议事规则返还2018年产生的维修费用没有依据。进而于2021年6月22日作出《整改通知书》，要求瑞鑫兰庭业委会在3个月内整改完毕，并公示。同日，被申请人秦淮房产局将该《整改通知书》通过EMS向瑞鑫兰庭业委会主任钮某邮寄送达。

2021年6月22日，被申请人作出案涉《履职回复》，告知申请人履职情况,并通过EMS方式向申请人予以了回复及送达。

上述事实有下列证据加以证明：1、履职申请书及邮寄凭证；2、9号《复议决定》及签收凭证；3、《履职回复》及邮寄凭证；4、调查笔录及调查表；5、《瑞鑫兰庭维修改造工程合同》以及瑞鑫兰庭小区玻璃更换；6、南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主大会表决结果的公示、瑞鑫兰庭小区业主大会议事规则；7、2019年业主委员会财务审计报告及公共收益收支明细表；8、《整改通知书》及邮寄签收凭证。

本机关认为：被申请人秦淮房产局在对申请人所投诉的瑞鑫兰庭业委会决定进行调查的基础上认定物业公司在启动维修项目时未征求全体业主的意见，并以2019年新通过的议事规则返还2018年产生的维修费用无依据。据此，根据《南京市住宅物业管理条例》第三十二条的规定，被申请人秦淮房产局要求瑞鑫兰庭小区业委会在3个月内整改完毕，并进行公示具有事实与法律依据。被申请人在2021年6月1日签收本机关作出的复议决定后，于2021年6月22日作出案涉履职回复，程序合法。

根据《行政复议法》第二十八条的规定，本机关决定：

维持被申请人南京市秦淮区住房保障和房产局于2021年6月22日作出的宁秦房复字〔2021〕19号《履职申请书回复》。

申请人如不服本行政复议决定，可以自收到本决定书之日起15日内，依法向人民法院提起诉讼。

                            南京市住房保障和房产局

2021年9月30日