一、政策出台的背景是什么？

我市作为全国租赁试点城市之一，坚决贯彻落实十九大会议精神，以“房住不炒”为工作定位，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房制度。推动租赁住房建设，是我市增加租赁住房供给，扩大住房租赁市场规模的迫切需要，是培育发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度的必然要求，也是贯彻落实“一城一策”各项工作要求的重要内容之一。

二、政策出台的依据是什么？

根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）要求，结合《市政府关于印发南京市工程建设项目审批制度改革试点实施方案的通知》（宁政发〔2018〕128号）、《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案）》（国土资厅函〔2018〕63号）、《市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见》（宁政办发〔2019〕30号）等文件规定，形成该政策文件。

三、什么是市场化的租赁住房？

市场化租赁住房是指采用市场化运作、由园区平台、企事业单位投资、用于出租居住的新建或改建这两大类房屋，不含政府筹建的人才公寓、公共租赁住房等政策性租赁住房。

其中，新建房屋是指利用新出让的经营性用地、低效用地、企事业单位自有土地以及集体建设用地新增建设的租赁住房；改建房屋是指对符合条件的存量房（商办、工业等用途房屋）按规定进行改造的租赁住房。

四、建设计划如何编制？

江北新区管委会、各区政府、市属国有企业根据经济社会发展、产业发展和房屋租赁需求，每年11月份编制次年租赁住房建设（含新建和改建）计划，经市房产部门会同发改、规划资源、生态环境、国资等相关部门统筹后，报市政府批准并实施。

五、新建房屋的建设流程是什么？

租赁住房新建项目建设应当依法办理立项用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可、竣工验收等手续。具体按照下列流程办理：

（一）办理立项用地规划许可，本阶段分为项目立项、用地预审（如涉及）、建设用地规划许可三个审批事项办理。

1、以出让方式取得土地使用权的项目，建设单位向工程建设项目审批综合服务窗口申请项目备案、建设用地规划许可证（若涉及）核准、用地预审意见（若涉及），由规划资源部门牵头受理。

2、使用自有建设用地的项目，建设单位向工程建设项目审批综合服务窗口申请项目备案、建设用地规划许可证（提高容积率）或规划条件（不提高容积率）。由规划资源部门牵头受理。

外商投资以外的项目由建设单位直接通过江苏省投资项目在线审批监管平台申报项目备案。

（二）办理建设工程规划许可，本阶段分为设计方案审查和建设工程规划许可证核发两个事项。由规划资源部门牵头受理。

（三）办理施工许可本阶段分为施工图设计文件（消防设计文件）审查和施工许可证核发两个事项。建设单位将施工图设计文件报工程建设项目审批综合服务窗口，并提供本阶段审批的其他审批材料。施工图设计文件审查完成后，实名制管理、质量监督手续、安全监督备案与施工许可证核发合并办理。由建设行政主管部门牵头受理。

（四）办理竣工验收手续，本阶段分为各部门联合验收服务和竣工验收备案两个事项。工程建设项目具备法定竣工验收条件后，建设单位向联合验收综合服务窗口提交竣工验收申请和相应的纸质材料和电子文件，由建设行政主管部门牵头受理。

六、存量房改建流程是什么？

存量房改建分为房屋结构改造和使用功能改变两类。结构改造是指对房屋主体结构改变；使用功能改变是指仅改变房屋内部使用功能，但不改变房屋主体结构。

1、结构改造按照下列流程报建：

（1）改建单位向发改部门（行政审批部门）申领项目立项手续。

（2）改建单位向规划资源部门申请规划条件，房屋建成时间超过2年的，改造前应依法取得安全鉴定报告。根据规划条件和鉴定报告，改建单位组织开展施工图设计，完成后，向规划资源部门申请规划建设许可。

（3）改建单位向施工图审查机构报审施工图设计文件，施工图审查机构应重点审查结构安全等内容。施工图设计文件（消防设计文件）审查完成后，实名制管理、质量监督手续、安全监督备案、施工许可证核发合并办理。

（4）工程建设项目具备竣工验收条件后，改建单位向联合验收综合窗口申请联合验收。

2、使用功能改变按照下列流程报建：

（1）改建单位将改建规划设计方案报规划资源部门审查，规划资源部门出具规划意见函。

（2）施工图设计文件（消防设计文件）按规定审查或论证通过后，改建单位应当向建设主管部门申请建筑工程施工许可证。

（3）工程建设项目具备竣工验收条件后，改建单位向联合验收综合窗口申请联合验收。

七、该文件何时施行？试行多久？

本办法从2019年10月10日起开始施行，试行两年。